Дата публикации: 25.03.2013
? По изменениям к Приказу Минэкономразвития № 412 от 24.11.2008 г. в разделе «Сведения о средствах измерений» реквизиты сертификата прибора указываются только при наличии данного сертификата. При наличии у кадастрового инженера на руках? Или в принципе, в государственном реестре средств измерений? Номер в реестре мы нашли, а от какого числа нигде информации нет, только срок действия.
Сведения о сертификате указываются в межевом плане при его существовании как документа. Под реквизитами документа понимается дата его выдачи и регистрационный номер. Сведения о дате сертификата можно получить в органе или организации, выдающем данные документы.
? У нас есть участок 4 га в лесу и план участка с объектами, размерами этих строящихся объектов. Посоветуйте, с помощью какого оборудования мы сможем найти реальное расположение объектов, чтобы обнести эти места колышками. Желательно недорогой вариант. У нас нет специальной подготовки. Посоветуйте как нам проще это сделать и сколько за работу возьмут специалисты.
Вам необходимо вынести точки объекта в натуру. Эта процедура делается с помощью геодезического оборудования при использовании сведений государственного кадастра недвижимости о координатах поворотных точек объекта недвижимости (если такие сведения имеются). Если сведения о границах объектах недвижимости отсутствуют, то сначала необходимо их «узаконить» путем внесения сведения о них в кадастр. В связи с этим может потребоваться составление межевого плана в отношении земельного участка, технического плана – в отношении объектов капитального строительства. Если вынести точки объекта в натуру без «узаконенных» границ (примерно по имеющемуся у вас на руках плану), то есть возможность в последствии столкнуться с фактами наложения, пересечений или чересполосиц с границами смежных земельных участков.
Цена проведения таких работ дифференцируется в зависимости от географического положения объекта, количества характерных точек земельного участка и объектов капитального строительства, рельефа местности и т.п. В связи с изложенным, дать пояснения по цене таких объектов не представляется возможным.
? Можно ли по доверенности от своего имени дать объявление о выделе земельного участка в счет общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения? На какой закон можно сослаться?
Вопросы выдела доли в счет общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенности представительства, основанного на доверенности, раскрыты в Главе 10 Гражданского Кодекса (Часть первая). Исходя из норм вышеуказанных законов в случае, если владелец земельной доли уполномочил вас представлять его интересы перед третьими лицами по вопросу выдела принадлежащей ему доли и у вас имеется нотариально удостоверенная доверенность, в которой указаны эти полномочия, то вы вправе самостоятельно дать объявление о выделе земельной доли, указав при этом лицо, законным представителем которого вы являетесь.
? Имеет ли право кадастровый инженер самостоятельно изготавливать схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, или необходимо привлекать стороннюю проектную организацию? Раньше мы чертили, сдавали их сами на согласование в отдел по архитектуре и градостроительству, теперь с нас требуют свидетельства о допуске к работам в области проектирования, хотя схема расположения земельного участка на кадастровом плане вряд ли может являться проектной документацией.
Действующим законодательством не установлены требования к порядку подготовки (составления) и оформления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также отсутствуют нормы, относящие данный документ к категории проектной документации. В связи с изложенным, требования свидетельства о допуске к работам в области проектирования не обоснованы.
? Попался межевой план, в котором забыли про водоохранную зону. При подготовке межевого плана в связи с образованием двадцати пяти земельных участков путем раздела земельного участка, обремененного особым режимом использования земель: водоохранной зоной озера (весь), у вновь образованных земельных участков, данное обременение не отражено. Как исправить данную ситуацию? Как будет называться новый межевой план?
Это будет образование новых частей или исправление кадастровой ошибки?
Согласно ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) если документами, которые содержат кадастровую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре заявителем, то кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, готовится межевой план по образованию частей земельного участка в связи с исправлением кадастровой ошибки.
? Крайний участок слева на данный момент официально никем не оформлен, на нем собственник другого участка (на рисунке его участок из 2-х частей, верхней и нижней) сажает картошку. После того, как я начал оформлять «ничейный» участок, собственник другого участка так же начал собирать документы на оформление спорной земли в собственность. Сейчас он отказывается от нижней части своего участка, аргументируя, что это кадастровая ошибка.
В данной ситуации явно присутствует спор о праве. Земельные споры разрешаются в судебном порядке. Определить истинные границы смежного земельного участка в досудебном порядке возможно путем ознакомления с картографическим материалом, в котором отражены границы такого земельного участка на момент его предоставления или подтверждают существование их на местности более 15 лет (приобретательная давность). Такие материалы возможно запросить в архивах органа местного самоуправления, органа кадастрового учета и государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.
? При межевании участков столкнулись с проблемой: большая часть из них не соответствует топографическому плану. При этом участки поставлены на кадастровый учет. Получается ситуация двусмысленная: или вновь отмежеванный смежный участок, привязанный к пункту ГГС, ставить на кадастровый учет согласно координатам, ранее поставленных на кадастровый учет участков (несоответствующим истине), или пытаться поставить на учет по действительным координатам. Понятно, что Кадастровая палата такое дело приостановит. Но пострадает при этом добросовестный кадастровый инженер. А тот, который ранее некачественно выполнил свою работу (участки легли на проезжую часть) остается ненаказуем. В законе предусматривается обращение в суд только заявителя (или его представителя). Имеет ли право какой-то орган проверить достоверность ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков? За чей счет должны производиться работы по приведению в соответствие земельных участков и кварталов?
Согласно ч.5 ст.28 Закона о кадастре суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях. В соответствии с ч.14 ст.45 Закона о кадастре орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. До настоящего момента такой порядок не установлен, в связи с чем, осуществить проверку достоверности ранее выполненных измерений способен только кадастровый инженер. Работы по исправлению кадастровых ошибок производятся за счет субъектов частно-правовой сферы – правообладателей земельных участков.
?Земельный участок площадью 1980 кв.м с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство – находится в общедолевой собственности 3-х человек, по 1/3 доли у каждого. Может ли один сособственник, согласно ст.11.5 Земельного кодекса, сделать выдел 1/2 доли (самостоятельным участком площадью 330 кв.м) из принадлежащей ему 1/3 доли в праве общедолевой собственности. При этом минимальный размер под индивидуальное жилищное строительство соблюдается (300кв.м).
Согласно ч.
1 ст.11.5 Земельного Кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. В соответствии с ч.
2 указанной статьи при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. В связи с изложенными нормами земельного законодательства предусматривается выдел только полной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
?Можно ли объединять земельные участки, если в свидетельстве на первый земельный участок написано местоположение объекта, а в свидетельстве на второй земельный участок написан адрес объекта?
Да, можно.
?Столкнулись с такой проблемой: есть земельный участок около 23 соток. В собственность оформлено 15 соток в 2000 г. (сведения о земельном участке содержатся в кадастре), а остальной землей пользуемся уже более 25 лет. Эта земля раньше была совхозной, возможно, прабабушки ее брали в аренду. Сейчас на этой не оформленной земле есть постройка. Правильно ли я понимаю, что эта земля считается самовольно захваченной? Какие последствия могут быть в этом случае? Как лучше поступить в этой ситуации?
Если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете земельным участком 8 соток как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет и более, то согласно ст.234 Гражданского Кодекса (Часть первая) вы приобретаете право собственности на это имущество в силу приобретательной давности. Наличие оснований приобретения права собственности на земельный участок 8 соток устанавливаются в судебном порядке. Особенности судебной практики при рассмотрении дел, связанных с возникновением права собственности в рассматриваемом случае, подробно изложены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
? Земельным кодексом предусмотрено, что образование земельных участков допускается с согласия правообладателей земельных участков. Приказом Минэкономразвития № 32 от 25.01.2012 г. «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. № 412» исключён пункт 26, предусматривающий включение в состав межевого плана указанного согласия.
Правомерен ли отказ органа кадастрового учета по причине отсутствия в приложении межевого плана согласия арендатора на раздел земельного участка?
Правомерно ли требование органа кадастрового учета о предоставлении согласия арендатора на раздел земельного участка с заявлением о кадастровом учёте?
Ответы на свои вопросы найдёте в письме Минэкономразвития от 14.12.2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений», в котором приведено обоснование неправомерности требований органа кадастрового учета о предоставлении согласия на образование земельных участков. В этом же письме Минэкономразвития России разъясняет другие вопросы, связанные с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков:
о порядке согласований местоположения границ земельных участков;
о необходимости включения в состав межевого плана, подготавливаемого в результате выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка, раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях";
о необходимости включения в состав межевого плана копий документов, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков;
о порядке заверения копий документов, включаемых в состав приложения к межевому плану;
о действиях органа кадастрового учета в случае выявления несоответствия сведений, содержащихся в межевом плане в электронном виде, сведениям, содержащимся в межевом плане, оформленном в виде бумажного документа при представлении межевого плана в орган кадастрового учета в виде бумажного документа.
?Межевой план был составлен кадастровым инженером и передан заказчику. Затем у кадастрового инженера сменились персональные данные (фамилия в связи с замужеством, соответственно, сменились печать и аттестат кадастрового инженера, учетные данные программного обеспечения, формирующего XML-файлы). Недавно пришла приостановка по данному межевому плану. На этот момент аттестат, выданный на старую фамилию, уже не действителен и получен новый аттестат кадастрового инженера. В ранее предоставленном межевом плане содержался акт согласования. Нужно ли в данном случае переделывать акт согласования границ? Можно ли отрабатывать приостановку согласно новым персональным данным (если да, то нужно ли формировать межевой план заново).
Акт согласования переделывать не нужно, поскольку на момент проведения согласования границ (дату, указанную в акте согласования) кадастровый инженер действительно обладал прежними персональными данными.
Необходимость формирования нового межевого плана зависит от оснований решения о приостановлении осуществления кадастрового учета. Поскольку на момент получения приостановки кадастровый инженер осуществляет свою профессиональную деятельность согласно новым персональным данным, сведения о которых содержатся в общедоступном государственном реестре кадастровых инженеров, то замечания, изложенные в решении о приостановлении, устраняются кадастровым инженером согласно новым персональным данным.
Ответы подготовлены А.Г. Овчинниковой,
начальником отдела правовых вопросов СРО НП «Кадастровые инженеры»,
опубликованы в журнале «Кадастр недвижимости» №1(30)-2013