Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу необходимости получения разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию дома как многоквартирного, а также изменения вида разрешенного использования земельного участка с целью приведения в соответствие с разрешенным использованием объекта капитального строительства на нем и сообщает.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) под объектом индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса).
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса). При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений специального использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса).
В связи с изложенным для раздела жилого дома на квартиры, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создан многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Определение многоквартирного дома дано в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капительного строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, в том числе, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
При этом для получения разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления вместе с заявлением представляется пакет документов, который включает в себя в том числе материалы, содержащиеся в проектной документации (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Также, в отношении проведения государственной экспертизы проектной документации необходимо отметить, что она не проводится в случаях, установленных частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, в том числе в отношении многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, получение разрешения на строительство необходимо в случае, когда реконструкция объектов капитального строительства и (или) их частей, затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также превышает предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, сообщаем, что разрешенное использование земельных участков устанавливается согласно градостроительному регламенту и соответствует назначению зданий, расположенных на них (статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 36 Градостроительного кодекса).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса правообладатель земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, вправе выбирать самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в пределах, установленных указанными правилами.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса подлежит обсуждению на публичных слушаниях (пункт 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Обязательным условием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с расположенным на таком земельном участке объектом капитального строительства является соответствие функционального назначения капитального объекта и подлежащего изменению вида разрешенного использования земельного участка.

М.В. Бочаров