Дата публикации: 02.09.2020
Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) рассмотрела заявление о проведении проверки технического плана от ...2020 (GUID="**") подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием жилого дома, и подготовке заключения о правомерности доводов, указанных в уведомлении от ...2020 №28/* (далее – Решение), сообщает следующее.
Решение принято на основании п.22 ч.1 ст.26 Закона о регистрации - согласно ответу органа местного самоуправления от 18.06.2020 размещение жилого дома в зоне СХ-2 недопустимо.
В отношении принятого решения необходимо отметить следующее.
Согласно положениям п.22 ч.1 ст.26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.
Вместе с тем, жилой дом возведен на участке, предоставленном для садоводства.
Согласно статье 3 Закона о садоводстве, на садовом земельном участке возможно размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Согласно положениям ч.12 ст.70 Закона о регистрации ГКУ и (или) ГРП на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Закона о садоводстве.
Кроме того, согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 13 августа 2019 г. № 26559-ВА/Д23и, объем правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении таких объектов в указанном в ч.12 ст.70 Закона о регистрации случае определен в части 13 ст.70. В данном случае, государственный регистратор не осуществляет проверку на предмет достоверности данных, указанных застройщиком в декларации об объекте недвижимости, или достоверности сведений, указанных кадастровым инженером в техническом плане, в том числе в части года завершения строительства, либо на предмет соответствия ограничениям, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН.
Вместе с тем, при наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома либо указывающих на ограничение параметров строительства таких объектов, несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 7 и 22 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) при условии, что такие ограничения были установлены на момент начала строительства указанных объектов.
Орган регистрации прав в решении ссылается на Правила землепользования и застройки от 27.10.2016, однако согласно техническому плану объект индивидуального жилищного строительства создан в 2014 году.
Таким образом, Ассоциация полагает, что решение принято органом регистрации прав необоснованно.