Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) рассмотрела Ваше заявление о проведении проверки технического плана от ...2019 подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием здания, и подготовке заключения о правомерности решения о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета по доводам, указанным в уведомлении от ...2019 №КУВД*** (далее – Решение), сообщает следующее.

Решение принято на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Органом регистрации прав было выявлено:

- не приложены документы на реконструкцию объекта недвижимости с КН 87:02:0000000:269.

В отношении принятого решения необходимо отметить следующее.

Как следует из, анализа документов включенных в состав представленного технического плана следует, что в состав сооружения с КН 87:*** (согласно Распоряжению администрации от 29.05.2001 – имущественный комплекс) были включены различные по назначению объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения), которые могут эксплуатироваться самостоятельно, вне зависимости от эксплуатации иных объектов капитального строительства, входящих в состав ПТК (согласно Плану приватизации от 12.04.1993).

В настоящее время порядок осуществления "выдела" отдельных объектов из состава ПТК или раздела ПТК законодательством не урегулирован.

По мнению Минстроя России (письмо от 6 декабря 2017 г. № 45262-СМ/09), до законодательного урегулирования соответствующих вопросов реализация подобной процедуры осуществляется с учетом того, что понятия реконструкции объектов капитального строительства и реконструкции линейных объектов закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункты 14 и 14.1 статьи 1), исходя из которых можно сделать вывод о том, что сам по себе раздел ПТК или "выдел" из состава ПТК одного или нескольких объектов капитального строительства или линейных объектов для их последующего самостоятельного участия в гражданском обороте не является реконструкцией, поскольку изменение параметров объектов, включенных в ПТК, не осуществляется.

В соответствии со статьей 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Таким образом, вещи, являющиеся делимыми, и могут быть разделены на составные части. В настоящее время законом не установлено, что ПТК относятся к неделимым вещам.

Объекты, входящие в состав ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным статьей 133.1 ГК РФ (к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах)  и статьей 46 Закона о регистрации.

На основании вышеизложенного, в настоящее время раздел ПТК или "выдел" объектов из состава ПТК допускаются с соблюдением общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом позиции Минстроя России для целей подтверждения возможности раздела ПТК, и исключения из ПТК с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав ПТК, требуется решение собственника о разделе ПТК или выделе объектов из состава ПТК, и письменное подтверждение того, что в результате такого раздела (выдела) образуемая вещь (объект, ранее входивший в состав ПТК) сохраняет свое назначение и образуется не в результате реконструкции.

При этом представляется, что в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана, подготовленного кадастровым инженером в отношении выделяемого из состава или образуемого в результате раздела ПТК объекта, должна содержаться информация о соответствии параметров (характеристик) такого объекта параметрам этого же объекта, на который зарегистрировано право собственности в составе ПТК.

Данная позиция так же изложена в письме Минэкономразвития России от 27 декабря 2017 г. № Д23и-7434.

Таким образом, Ассоциация полагает, что требование органа регистрации прав о предоставлении документов о реконструкции объекта недвижимости с КН 87:02:0000000:269 необоснованно.