В рамках исполнения пункта 4 Плана мероприятий по снижению количества решений о приостановлении (отказе) при предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету, утвержденного распоряжением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 28.04.2017 № Р/015 (далее – План), направляем Вам результаты проведенного анализа ошибок за 4 квартал 2017 года, допускаемых при подготовке необходимых для кадастрового учета документов.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Форма, состав сведений, а так же требования к подготовке межевого плана, технического плана, акта обследования, в соответствии с частью 13 статьи 22, частью 3 статьи 23, частью 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ утверждены приказами Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее – Требования № 921), от 18.12.2015 № 953 (ред. от 01.11.2016) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее – Требования № 953), от 20.11.2015 № 861 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (далее – Требования № 861), вступившими в силу с 01.01.2017.
Согласно проведенному анализу ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, актов обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ являются:
1. XML-документ (архив) межевого плана, технического плана, акта обследования, приложенного к заявлению, не проходит автоматическую проверку в АИС ГКН по причине:
- кадастровые номера объектов недвижимости указаны в XML файле межевого плана, технического плана с ошибками;
- XML файл межевого плана, технического плана ранее был представлен с другим заявлением;
- тип технического плана не соответствует виду заявления (разделы XML файла технического плана заполнены в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, а представлено заявление о постановке на учет).
2. Межевой план, технический план, акт обследования не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, в частности:
- адрес объекта недвижимости внесен в межевой план, технический план не структурировано, не в соответствии со сведениями ФИАС (подпункт 7 пункта 43 Требований № 953, пункт 49 Требований № 921);
- в составе приложений отсутствует документ о присвоении адреса земельному участку, объекту капитального строительства (пункт 49 Требований № 921, подпункт 7 пункта 43 Требований № 953);
- неверно заполнены сведения о координатах (проверка на пространственный анализ отрицательная: самопересечение полигона, нетопокорректность, повторяющиеся точки);
- неверно указан номер кадастрового квартала, в пределах которого располагается образуемый земельный участок (пункт 48 Требований № 921);
- категория земель и (или) вид разрешенного использования образуемого земельного участка, указанные в межевом плане, не соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о категории земель и виде разрешенного использования исходного земельного участка, при этом документы, подтверждающие изменение указанных сведений, отсутствуют в межевом плане (пункт 50 и 51 Требований № 921);
- вид разрешенного использования, указанный в межевом плане, противоречит перечню основных видов разрешенного использования соответствующей территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки (пункт 51 Требований № 921);
- в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана отсутствует обоснование изменения площади, конфигурации, местоположения уточненных границ земельного участка (при первичном уточнении) или не содержится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка в связи с наличием реестровой ошибки, или отсутствуют предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений при наличии информации о выявленной реестровой ошибке, или при наличии в соответствующем разделе межевого плана сведений о предельных минимальных и максимальных размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, не указаны реквизиты документов, устанавливающих такие предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка (пункты 13, 69, 70 Требований № 921);
- в составе межевого плана отсутствует Акт согласования местоположения границ земельного участка, либо не согласована одна из границ земельного участка (пункты 82, 85 Требований № 921);
- в межевом плане отсутствуют сведения о согласовании местоположения уточняемой границы земельного участка с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве, указанном в части 3 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (пункты 83, 84, 86, 87 Требований № 921);
- в состав Приложения не включены копии нотариально удостоверенных доверенностей, копии иных документов подтверждающих полномочия лиц. участвующих в согласовании, а также не включены документы, определяющие местоположение границ образуемого земельного участка, использованные кадастровым инженером при проведении кадастровых работ, отсутствуют документы, свидетельствующие о соблюдении порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка (пункты 22, 24, 25 Требований № 921);
- в межевом плане отсутствуют либо указаны не все объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, при наличии таких объектов недвижимости в ЕГРН (пункт 35 Требований № 921);
- межевой план подготовлен на образование одного земельного участка путем перераспределения двух земельных участков (статья 11.7 Земельного кодекса РФ, пункты 20, 27 Требований № 921);
- в составе технического плана, подготовленного в отношении объекта незавершенного строительства, индивидуального жилого дома, отсутствует разрешение на строительство, использование которого предусмотрено пунктами 7, 9 статьи 70 Закона № 218-ФЗ;
- в техническом плане зданий, сооружений отсутствуют планы всех этажей (планы зданий, сооружений при отсутствии этажности), включение которых предусмотрено пунктом 14 статьи 24 Закона № 218-ФЗ (пункт 11 Требований № 953);
- в техническом плане отсутствуют сведения о земельном участке, либо указаны не все земельные участки в пределах которых располагается объекты капитального строительства (пункт 43 Требований № 953);
- контур объекта капитального строительства, отображенный на дежурной кадастровой карте, в соответствии с координатами, представленными в техническом плане, не соответствует разделам графической части технического плана (пункт 40 Требований № 953);
- в техническом плане указаны характеристики объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, наименование), однако документы, подтверждающие данные характеристики, не приложены к техническому плану (пункт 20 Требований № 953);
- выявлены расхождения в характеристиках объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, год завершения строительства, количество этажей, назначение сооружения), указанных в техническом плане и документах, на основании которых подготовлен такой технический план (пункт 41 Требований №953);
- выявлены расхождения раздела «Поэтажный план» технического плана с проектной документацией, на основании которой подготовлен такой технический план (пункт 51 Требований № 953);
- нарушения в оформлении графической части технического плана в части несоответствия плана этажа, плана части этажа проектной документации, графической части технического паспорта, на основании которых подготовлен технический план (пункт 51 Требований № 953);
- адрес объекта капитального строительства, указанный в техническом плане, не соответствует адресу земельного участка, в пределах которого он расположен. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана не отражены указанные расхождения (пункт 43 Требований №953);
- в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, подготовленного с целью исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, отсутствует обоснование такой ошибки, выявленной в ходе кадастровых работ (пункт 50 Требований № 953);
- в разделе технического плана «Общие сведения о кадастровых работах» неверно указаны виды выполненных кадастровых работ (пункт 24 Требований № 953);
- в Акте обследования в составе приложения, в реквизите «Перечень документов, использованных при подготовке акта» отсутствуют документы, подтверждающие факт прекращения существования объекта недвижимости (пункты 3, 9 Требований № 861).
- технический план подготовлен в связи с созданием объекта недвижимости, при этом в ЕГРН уже содержатся сведения об указанном объекте (пункт 24 Требований № 953);
- в техническом плане неверно определена площадь объектов недвижимости (определение площади не соответсвует требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90) (подпункт13 пункта 43 Требований № 953).
В ходе анализа основных причин приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав выявлено, что наибольшее количество решений о приостановлении связано с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) (69% от общего количества принятых решений в 4 квартале 2017 года). К наиболее часто встречающимся причинам в соответствии с данным пунктом относятся:
- представленный с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав технический план, межевой план, акт обследования не соответствует Требованиям № 953 (пункты 11, 20, 24, 40, 41, 43, 50, 51), Требованиям № 921 (пункты 13, 20, 22, 24, 25, 27, 35, 48, 49, 50, 51, 69, 70, 82, 85), Требованиям № 861 (пункты 3, 9);
- при образовании объекта недвижимости в представленном межевом или техническом плане указан неверный номер кадастрового квартала, в границах которого расположен объект недвижимости;
- при образовании земельного участка на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, в межевом плане отсутствуют сведения о территориальной зоне в границах которой расположен земельный участок;
- в составе межевого плана отсутствует схема расположения земельного участка в форме электронного документа, заверенная усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 9 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ);
- в составе межевого плана отсутствует документ, подтверждающий полномочия заинтересованного лица (представителя заинтересованного лица) на согласование границ земельного участка;
- в составе приложения представленного технического плана отсутствует документ, на основании которого внесены сведения об объекте недвижимости в данный технический план;
- проектная документация представлена не в полном объеме, а именно, отсутствуют сведения, которые переносятся в технический план (например, графическая часть);
- сведения о кадастровом инженере, подготовившем технический план, не соответствуют сведения о кадастровом инженере, содержащимся в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.
Значительное количество решений о приостановлении (9.7 % от общего количества принятых решений в 4 квартале 2017 года) связано с выявленными противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
К наиболее часто встречающимся причинам приостановления на основании указанного пункта относятся:
- в разделе межевого плана «Акт согласования местоположения границ земельного участка» смежный земельный участок указан не по той части границы;
- в разделе межевого плана «Акт согласования местоположения границы земельного участка» по части границы смежными указаны земли общего пользования, однако по сведениям ЕГРН по данной части границы расположен земельный участок (или имеется незначительное расстояние между участками);
- по координатам, представленным в межевом плане, границы вновь образуемых в результате раздела, перераспределения, объединения, земельных участков не соответствует границам исходного земельного участка;
- в представленном межевом плане, подготовленном в связи с образованием земельных участков путем перераспределения или раздела, разрешенное использование образуемых земельных участков не соответствует разрешенному использованию исходного земельного участка.
Значительное количество решений о приостановлении (5.3 % от общего количества принятых решений в 4 квартале 2017 года) связано с тем, что при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным (пункт 25 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
К наиболее часто встречающимся причинам приостановления на основании указанного пункта относятся:
- в разделе межевого плана «Акт согласования границ» отсутствует согласование по части границы;
- в разделе межевого плана «Акт согласования границ» по части границы в качестве правообладателя смежного земельного участка указано иное лицо, отличное от сведений ЕГРН;
- отсутствует согласование со всеми заинтересованными лицами (собственником и арендатором земельного участка).
Также, значительное количество решений о приостановлении (4.7 % от общего количества принятых решений в 4 квартале 2017 года) связано с пересечением границ образуемого или уточняемого земельного участка с границами другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (пункт 20 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
В связи с вышеизложенным напоминаем, что при подготовке документов в обязательном порядке необходимо использовать актуальные сведения ЕГРН об объектах недвижимости.
В соответствии с пунктом 15 статьи 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер исключается из саморегулируемой организации кадастровых инженеров в случае принятия в течение календарного года органом регистрации прав решений об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления осуществления кадастрового учета не устранены причины, препятствующие осуществлению кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в решении о приостановлении, принятом по основаниям, указанным в пунктах 19, 25, 28 - 32, 34, 35, 42, 45 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории и суммарное количество которых составляет двадцать пять и более процентов от общего количества решений об осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории, при условии, что общее количество таких решений должно быть не менее двадцати.
За 4 кварта 2017 года органом регистрации прав принято 23 решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, указанным в пунктах 19, 25, 28, 31, 32, 35, 45 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, а именно:
- 11 решений об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 25 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- 5 решений об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 32 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- 3 решения об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 35 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- по 1 решению об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 19, 28, 31, 45 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
В целях недопущения затягивания учетно-регистрационных процедур при оформлении недвижимости, просим учесть указанные замечания в дальнейшей работе при подготовке межевых и технических планов, а так же актов обследования.
Заместитель директора Е.Г. Пляскина